Cuando el Standard, un complejo de alojamiento para estudiantes fuera del campus, abrió sus puertas en Bloomington, Indiana, en otoño, dando la bienvenida a su primer grupo de residentes, tenía una sensación decididamente de centro turístico. Además de la piscina y los gimnasios necesarios, atrajo a los estudiantes con dos canchas de pickleball, un parque para perros y un simulador de deportes de motor. El complejo incluso utilizó una aplicación para buscar compañeros de cuarto.
La carrera armamentista por los servicios de alojamiento para estudiantes no es nada nuevo, pero lo que llama la atención del Standard es su tamaño: 1.000 camas, aproximadamente el doble del tamaño de un dormitorio típico. De hecho, Standard podría albergar al 3% de los más de 34.000 estudiantes universitarios de la Universidad de Indiana.
Los complejos de alojamiento para estudiantes fuera del campus en todo el país son cada vez más grandes, algunos albergan a más de 1.500 estudiantes y se construyen en lotes de primera calidad lo más cerca posible del campus, a medida que los promotores intentan gestionar mejor sus ganancias.
«Tener proyectos más grandes nos permite tener más comodidades porque podemos distribuir los costos entre una mayor cantidad de camas», dijo J. Wesley Rogers, director ejecutivo de Landmark Properties, el desarrollador de complejos Standard en 23 estados, incluido el de Indiana. .
Pero los desarrolladores enfrentan desafíos, incluido el aumento de los costos de los terrenos cerca del campus y la posibilidad de que la matrícula universitaria disminuya.
El cambio hacia complejos más grandes se produce en un momento en que la industria está deshaciéndose de su imagen de negocio de nicho dirigido por propietarios locales y, en cambio, está atrayendo a más inversores institucionales y globales, dijo Dave Borsos, vicepresidente de mercados de capital de National Multifamily. Consejo de Vivienda de Washington. Los dos mayores inversores internacionales en el mercado son actualmente la Autoridad de Inversiones de Abu Dhabi y Global Student Accommodation, una empresa de gestión inmobiliaria con sede en Londres.
Los inversores más grandes aportan un mayor control. «La industria requiere un nivel diferente de expectativas en términos de eficiencia y gestión», dijo Borsos.
Una estrategia es colocar más estudiantes en menos espacio. Algunas de las unidades del Standard tienen cinco dormitorios, una tendencia que Borsos ha visto cada vez más popular a medida que los constructores intentan incluir más camas.
A pesar de los espacios más reducidos, más camas significan un alquiler más bajo para cada compañero de cuarto. Y los desarrollos más grandes también permiten beneficios más lujosos, como estudios de yoga, paredes para escalar y fogatas.
El complejo de alojamiento para estudiantes más grande de Landmark es Standard en Seattle, que abrió sus puertas el 22 de septiembre junto a la Universidad de Washington. Cuenta con dos torres de gran altura y un edificio de media altura, que en conjunto albergarán a 1.545 estudiantes. La universidad, que tiene más de 34.000 estudiantes de pregrado, no requiere que los estudiantes de primer año vivan en el campus como lo hacen muchas universidades, por lo que el grupo de residentes disponibles es mayor que en otros lugares.
El cambio hacia “cuanto más grande, mejor” se ha acelerado, dijo Borsos. Incluso hace unos años le habría resultado difícil imaginar un complejo con 1.500 camas. Durante un tiempo, a principios de la década de 2000, los desarrolladores apostaron a que los estudiantes universitarios cambiarían un viaje más largo por mejores comodidades y alojamiento más espacioso. Grupos de estudiantes vivían en zonas de las ciudades que no siempre formaban parte de la comunidad universitaria y utilizaban autobuses lanzadera para viajar al campus.
Pero ahora, los promotores pueden obtener alquileres más altos con viviendas más cercanas al campus, ofreciendo un mayor retorno de su inversión inicial, que puede ser alta. El costo por cama en un complejo de apartamentos a media milla o menos del campus es de $131,244, o alrededor del 77 por ciento más que el de un alojamiento para estudiantes a más de dos millas del campus.
La mayor tasa de rendimiento ha atraído a otros desarrolladores, que se apresuran a acudir a los campus con grandes proyectos. Las grúas son parte del horizonte alrededor de la Universidad de Texas en Austin, y la construcción avanza a lo largo de las afueras de la Universidad Purdue en West Lafayette, Indiana.
Core Spaces, que construye viviendas para estudiantes fuera del campus, es cada vez más grande y más cercano. Dan Goldberg, presidente de Core Spaces, dijo que ha habido “una proliferación de viviendas especialmente construidas cada vez más lejos del campus”, pero que la tendencia ha alcanzado su punto máximo. Desde entonces, la empresa ha cambiado de rumbo. «Normalmente construimos rascacielos de 15 a 20 pisos lo más cerca posible del campus», dijo.
Pero conseguir terrenos cerca del campus suele ser costoso y está sujeto a la zonificación local. Los proyectos pueden tardar años en despegar. A pesar de los desafíos, Goldberg cree que «más cerca del campus» durará más que otras tendencias.
«Hemos visto a los competidores construir estructuras extravagantes», como salas de juegos y salas de cine, dijo. «Lo que hemos descubierto en los últimos cinco años es que lo que los estudiantes quieren es más bienestar, más fitness, más espacio para estudiar y excelente Wi-Fi».
Pero la comodidad más deseable es la proximidad. «Los estudiantes universitarios quieren poder levantarse de la cama e ir a clase», dijo.
Core Spaces ha desarrollado viviendas en el borde del campus en docenas de ciudades de Estados Unidos. La marca Hub on Campus de la empresa, por ejemplo, se extiende desde la Universidad de California hasta la Universidad de Florida. El más grande, con más de 1.500 camas, está cerca del campus de Virginia Tech en Blacksburg, Virginia.
El centro del desarrollador en Champaign, Illinois, abrió un bloque en la Universidad de Illinois Urbana-Champaign en 2021, atendiendo a los estudiantes al ofrecer una terraza y piscina en la azotea, un área de barbacoa y un gimnasio con sauna. Las mejoras incluyen televisores inteligentes, colchones viscoelásticos y sistemas de sonido.
La empresa tiene proyectos más importantes en proceso, incluidos varios con más de 2.000 camas en Knoxville, Tennessee; Raleigh, Carolina del Norte; y Berkeley, California. Su proyecto más grande será adyacente a la Universidad de Clemson en Clemson, Carolina del Sur, con más de 2300 camas. Y Goldberg dijo que no descartaría el desarrollo de complejos aún mayores.
«No estamos poniendo un límite al tamaño del edificio», dijo, añadiendo que los desarrollos se supervisan cuidadosamente porque están sujetos a las demandas del mercado.
Sin embargo, el avance hacia desarrollos más grandes puede tener sus límites, dijo Jaclyn G. Fitts, vicepresidenta ejecutiva y codirectora del equipo nacional de alojamiento para estudiantes de CBRE, una firma de servicios inmobiliarios.
Para llenar instalaciones más grandes, los desarrolladores enfrentan una “tasa de adquisición” desalentadora, o el porcentaje que sus desarrollos parecen cubrir del número de estudiantes universitarios disponibles para alojamiento fuera del campus, dijo. Tradicionalmente, los desarrolladores apuntan a una tasa de captura del 2-3%, que es lo suficientemente alta como para obtener ganancias, pero lo suficientemente baja como para limitar la exposición si la economía se deteriora y la demanda disminuye.
Fitts cree que el “punto ideal” para el desarrollo fuera del campus está en el rango de 400 a 600 camas porque es más realista llenarlas. “Necesita saber que tiene demanda para llenar sus viviendas”, dijo. «La economía debe funcionar».
Pero Rogers de Landmark dijo que una tasa de captura del 6-7% tiene sentido económico «dependiendo de la dinámica del mercado».
La necesidad de ir a lo grande podría volver a perseguir a los desarrolladores, dijo Anne P. Villamil, profesora de economía de la Universidad de Iowa. Pueden señalar una oferta infinita de estudiantes, pero Villamil señaló estudios que han demostrado que los cambios demográficos conducirán a una disminución sustancial de la población universitaria a partir de 2025, una tendencia que algunos llaman un “precipicio de inscripción”.
Ella predice que un menor número de estudiantes significará la supervivencia de los más aptos entre los complejos de apartamentos que podrían quedar vacíos si no pueden competir.
«Hemos pasado por un período de incertidumbre con todos los shocks que han afectado a la economía, pero éste es otro shock que claramente se avecina», dijo la señora Villamil.
Borsos, sin embargo, dijo que había visto los mismos estudios y esperaba una disminución más modesta. “Las universidades públicas más grandes seguirán recibiendo solicitudes significativas, muchas más de las que pueden atender”, afirmó.
Entonces, ¿se volverá común el complejo de 2.500 camas? «Si un desarrollador tiene acceso a terrenos universitarios y cree que hay suficiente capacidad para ocupar algo más grande, puede hacerlo», dijo.
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