Paraguay se posiciona como un referente esencial en los agronegocios del Cono Sur gracias a la combinación de suelos fértiles, un clima variado, costos operativos comparativamente bajos y su acceso fluvial al océano Atlántico por la hidrovía Paraguay–Paraná. Los inversores consideran de forma conjunta tres factores decisivos: la tierra, el agua y la logística. Cada uno de ellos influye en la rentabilidad, los niveles de riesgo y la viabilidad sostenible de iniciativas vinculadas a la soja, el maíz, la ganadería y otras producciones o actividades agroindustriales.
Evaluación de la tierra
La evaluación que realizan los inversores sobre un terreno toma en cuenta diversos elementos técnicos, jurídicos y económicos:
- Calidad del suelo: análisis físico-químico (textura, profundidad, materia orgánica, pH, contenido de fósforo y potasio). Las zonas orientales (departamentos como Alto Paraná, Canindeyú y Itapúa) presentan suelos más profundos y mayores rendimientos; la región del Chaco tiene suelos menos desarrollados y variaciones importantes en salinidad y drenaje.
- Topografía y drenaje: pendientes suaves favorecen mecanización; zonas inundables implican riesgo estacional y costos de obras de desagüe o elevación de cama de siembra.
- Tamaño y contigüidad: parcelas contiguas permiten eficiencia de escala en maquinaria, almacenamiento y manejo de cultivos; los inversores buscan bloques de varias centenas o miles de hectáreas según la estrategia.
- Titularidad y riesgo legal: verificación de títulos, gravámenes, servidumbres y posibles reclamaciones indígenas o comunitarias. Existen zonas fronterizas y áreas protegidas con requisitos especiales; la debida diligencia es prioritaria.
- Costos de conversión y mejora: nivel de desmontes necesarios, inversión en mejoras de caminos internos, alambrado, infraestructura de silos y establecimientos ganaderos.
- Precios de mercado y liquidez: en Paraguay los precios de tierras varían ampliamente según zona y uso; los inversores usan rangos de mercado locales y benchmarking regional para valorar ofertas.
Ejemplo: un terreno en Alto Paraná con suelos de gran profundidad y acceso directo a rutas pavimentadas puede alcanzar un precio muy superior al de una estancia en el Chaco que aún requiere apertura, instalación de riego y mejoras en los caminos de ingreso.
Análisis del agua
El agua es determinante según la región:
- PATTERN DE PRECIPITACIÓN: en la franja oriental, la precipitación anual suele oscilar entre cerca de 1.200 y 1.800 mm, lo que permite obtener cultivos de secano con altos rendimientos; en cambio, el Gran Chaco registra niveles mucho más reducidos, por lo general entre 400 y 700 mm, acompañados de fases secas pronunciadas.
- FUENTES HÍDRICAS: ríos como Paraguay, Paraná y Pilcomayo, además de arroyos y acuíferos subterráneos. La hidrovía aporta un caudal superficial significativo en sus tramos navegables, mientras que el aprovechamiento de las aguas subterráneas exige estudios sobre el nivel freático y su calidad, incluida la salinidad presente en sectores del Chaco.
- IRRIGACIÓN Y TECNOLOGÍAS: se emplean sistemas de riego por pivote central y riego localizado para impulsar la intensificación productiva o sostener cultivos en regiones con menor pluviosidad. Su factibilidad depende del costo energético, la dotación hídrica disponible y el marco regulatorio.
- Riesgos hídricos: pueden presentarse inundaciones temporales en zonas de valle y faltantes severos de agua durante periodos de sequía; el análisis requiere revisar series de precipitación de largo plazo, modelaciones climáticas y evaluaciones de impacto ante eventos extremos.
- Marco regulatorio y permisos: la extracción de agua y la ejecución de obras hidráulicas necesitan la autorización de organismos nacionales y provinciales, y los proyectos de gran escala suelen verse influenciados por la presión ambiental y social.
Indicadores que revisan los inversores: precipitación media anual y estacional, variabilidad interanual, nivel freático y salinidad, capacidad de almacenamiento y necesidad de inversión en pozos o obras de captación.
Evaluación de la logística
La logística incide en los costos unitarios y en la velocidad de llegada al mercado:
- Hidrovía Paraguay–Paraná: representa la principal vía para las exportaciones, ya que posibilita mover grandes cargas por el río hasta el Atlántico; factores como el puerto de salida, el calado disponible y la congestión influyen de manera decisiva.
- Puertos fluviales y corredores: instalaciones como Puerto Villeta y Puerto Concepción funcionan como puntos estratégicos, y se impulsan iniciativas para optimizar la infraestructura en Puerto Busch y otras terminales con el fin de disminuir costos y agilizar operaciones.
- Red vial y condiciones estacionales: el estado de las rutas secundarias puede empeorar durante la temporada de lluvias, lo que eleva los gastos del transporte terrestre y prolonga los tiempos hacia silos y puertos.
- Capacidad de almacenamiento y molienda: la presencia de silos, plantas de transformación y terminales de embarque condiciona la planificación, ya sea para comercializar granos de manera escalonada o para apostar por la industrialización en origen.
- Acceso a mercados regionales: la cercanía con Brasil y Argentina favorece las exportaciones por camión o mediante transbordos, mientras que la logística fronteriza y los costos de cabotaje se evalúan con minuciosidad.
Impacto: la disminución del costo por tonelada en el transporte fluvial respecto al terrestre puede incrementar de forma notable los márgenes operativos; por eso, tanto la cercanía al puerto navegable como el estado del trayecto hasta él suelen tener un peso comparable al de la calidad del suelo.
Factores de riesgo ambientales, sociales y de gobernanza (criterios ASG)
Hoy en día, los inversores aprecian factores que trascienden el mero rendimiento económico:
- Deforestación y legalidad del desmonte: Paraguay enfrenta tensiones por conversión de bosques a agricultura; la trazabilidad y el cumplimiento de la normativa forestal son requisitos para acceder a mercados internacionales y cadenas de valor premium.
- Relaciones con comunidades: acuerdos con comunidades indígenas y rurales, empleo local y manejo de conflictos son determinantes para la licencia social para operar.
- Certificaciones y acceso a mercados: certificaciones de sustentabilidad (tales como sistemas de trazabilidad y buenas prácticas agrícolas) pueden abrir acceso a compradores que demandan cadena de custodia y cero deforestación.
- Financiamiento verde y carbonización: proyectos que demuestran prácticas sostenibles o captura de carbono pueden acceder a líneas de financiamiento preferenciales o bonos verdes.
Lista práctica y métricas esenciales para un due diligence
- Verificación de títulos y antecedentes registrales.
- Informe pedológico y mapa de uso del suelo.
- Precipitación histórica y proyecciones climáticas por parcela.
- Disponibilidad y calidad de fuentes hídricas; plan de riego y sustentabilidad hídrica.
- Distancia y tiempo hasta puerto navegable; condición de las rutas en estación seca y lluviosa.
- Capacidad de almacenamiento propio y de la zona (toneladas).
- Estimación de rendimiento (toneladas por hectárea) y sensibilidad a precio del producto.
- Análisis de costos operativos: insumos, logística, mano de obra y energía.
- Evaluación ASG: riesgo de deforestación, cumplimiento ambiental, conflictos sociales.
- Proyecciones financieras: flujo de caja, tasa interna de retorno ajustada por riesgo, horizonte de recuperación.